오늘날의 도시는 지구온난화에 따른 기후변화로 예상치 못한 자연재해가 자주 발생하고 이를 극복하려는 노력에도 불구하고 전 세계적으로 집중호우, 태풍, 대설, 홍수, 지진, 산사태, 토사재해 등 각종 재난 재해로 인한 피해가 늘어나고 있다. 특히 우리나라에서 지속적으로 문제가 되었던 여느 자연재해와는 달리 산사태에 따른 토석류(±石流)로 발생하는 도시 내 자연재해는 비교적 생소한 재해 유형으로 나타나고 있다. 2011년 서울 서초구 방배동 우면산에서 발생한 산사태로 인한 자연재해가 그러한 사례이며 이로 인한 인적·물적 피해는 토사재해에 대한 관심을 급증시켰다 (Kim 2013). 이와 관련하여 도시에서 토사재해로 인한 자연재해를 예방하거나 감소시키고자 하는 연구의 필요성의 목소리는 증대되고 있으나 이에 대응하는 도시계획 및 설계분야에서의 연구는 미흡한 실정이다 (Choi and Cheung 2015; KAIA 2014).

그러한 원인으로는 국내 연구의 대부분이 풍수재해(風水災害)만을 대상으로 진행하고 있을 뿐, 도시조성 후 큰 위협이 될 수 있는 토사재해와 관련한 구체적인 연구와 정책 방안을 다양하게 추진하지 못하고 있기 때문이다. KRIHS (2011)는 기후변화에 따른 자연재해에 대한 논의가 국내외적으로 이루어지고 있으나 이는 대부분 도시공간을 대상으로 한 완화 정책이고 적응 정책차원에서의 연구는 전무한 상황이라고 하였고, 그럼에도 불구하고 이를 보완하기 위해 기후변화에 안전한 재해통합대응 도시 구축 방향의 필요성을 제시하고 연구를 시작하였다. NDMI (2011)도 도시계획 수립 시 풍수해저감을 위해 전략적 토지이용 수립이 가능하도록 풍수해 유형별 위험도 분석 및 평가기법을 개발하기도 하였다.

반면, 해외의 몇몇 선진국은 토사재해와 관련하여 각 도시 및 국가 단계에서 토사재해 저감 계획(Landslide Mitigation Plan)을 수립하고 있으며 토사재해에 관한 구체적인 대응 방안들도 제시하고 있다. 이러한 국가로는 미국, 호주, 캐나다, 홍콩 등이 있다. 미국의 경우 American Planning Association (2010)를 통해 재난재해에 대응할 수 있는 도시 계획 수립을 제시하였으며, Federal Emergency Management Agency (1989)에서는 토사재해 피해 저감을 위한 주(州) 및 지역 정부 단위에서의 계획 방법도 제시하고 있다. 호주의 경우 Australian Geomechanics Society (2000), AGS (2007), Corangamite Catchment Management Authority (2012) 등을 통해 산사태와 토사재해 위험을 사전에 관리하여 예방하는 방안을 제시하고 있다. 그리고 캐나다에서는 토사재해 위험도 측정 부분을 담당하는 Association of Professional Engineers and Geoscientists of BC (2010), Canadian Standard Association (1997), CSA (2007)이 있다. 마지막으로 홍콩에서는 산사태 및 토사재해 피해저감정책을 Geotechnical Engineering Office 전담하고 있으며 사면 안정화 방법 등(2000, 2003)을 제시하고 있다.

토사재해라는 관점에서 해외 선진국들과 우리나라를 비교해 보았을 때, 이 분야에 대한 연구 및 재해저감노력이 부족하다는 것을 알 수 있겠다. 이에 본 연구의 목적은 해외 선진국들의 토사재해 저감 관련 정책 및 계획들을 토지이용적, 도시적, 단지적, 건축적 측면에서 검토하고 우리나라에서 적용 가능하다고 판단되는 토사재해 저감을 위한 계획기법, 도시설계항목 및 기법 그리고 지구단위계획시행지침 중 안전한 도시조성부문을 위한 방안을 제안하는데 있다.

연구의 내용 및 방법은 Fig. 1.과 같다. 첫째, 우리나라의 토사재해 관련 계획의 문제점과 개선 방안을 파악하기 위해 토사재해 관련 계획이 이미 수립되어 적용되고 있는 해외 국가들 중 미국, 호주, 캐나다, 홍콩의 사례 및 관련 자료에 대한 고찰을 통해 해외 계획 및 기법을 분석하였다.

둘째, 앞서 도출된 선진 계획기법을 바탕으로 도시설계 및 재난 분야의 실무진과 전문가에 대한 집단 자문을 통해 국내에 적용 가능한 토사재해 저감을 위한 계획기법을 도출하였다.

셋째, 공사, 연구원, 국토교통부 등 관련분야 전문가들과의 Focus Group 면담을 바탕으로 도시설계 항목 및 기법 그리고 실제 대상지인 세종시 6생활권을 대상으로 토사재해저감부문을 위한 지구단위계획 시행지침을 제안하였다.

미국의 경우 국가적 차원에서 뿐만 아니라 각 주(State) 및 카운티(County)에서도 토사재해 저감을 위한 계획을 수립하고 있다. 국가적 차원에서 마련된 계획은 American Planning Association (2010)에서 발간한 Hazard Mitigation: Integrating Best Practices into Planning과 FEMA (1989)의 Landslide Loss Reduction: A Guide for State and Local Government Planning 등이 있다. 주 및 카운티 차원에서는 워싱턴 주 King County의 King County Regional Hazard Mitigation Plan Update를 비롯하여 여러 카운티들이 개별 계획을 수립하고 있다. 미국의 토사재해 관련 계획을 검토해본 결과 토사재해 대응을 위한 3가지 도시계획적 기법이 분석되었다. 첫째, APA (2010)와 FEMA (1989)는 토사재해 저감을 위해 규제를 강화하는 방안을 제시하고 있다. 이에 따라 지역 정부 차원에서도 규제안을 제정하여 토사재해 위험 지역에서 이루어지는 건축을 제한하여 피해를 방지하고 있다. 또한 위험지대가 개인 소유의 토지일 경우 강한 건축 규제를 통해 피해 저감을 하도록 제안하고 있다. 둘째, 미국은 토사재해 피해를 저감시키고 관리할 수 있는 기법들을 마련하고 있다. 대부분의 토사재해는 건축, 도로, 저수지 등과 같은 개발로부터 많은 영향을 받기 때문에 경사지에서 이루어지는 굴착, 경사 변경, 개발 등의 작업들을 규제하여 토사재해 발생 가능성을 저감시켜야 한다고 규정하고 있다. 또한 토사재해 관리의 경우 시민들의 위험도 인식, 대피, 교육 등을 통해서도 이루어질 수 있으며, 이는 토사재해 위험도에 관한 공공 교육과 긴급 상황 시 대피 방안 등을 포함하고 있다. 이 중 첨단 경고 시스템을 통해 토사재해 위험 지역을 주기적으로 모니터링하는 방안도 제시되고 있다. 셋째, 미국은 토사재해 대비를 위해 상기내용 뿐만 아니라 물리적 완화 방법도 제시하고 있다. 이는 크게 슬라이드 및 슬럼프의 물리적 완화 방안, 석편류 및 퇴적 토사대의 물리적 저감 방안, 암석붕괴 물리적 저감 방안으로 나뉘어 있으며, 배수시설, 경사지 절성토, 구조물 고정, 근원지 안정화, 직접적 보호, 지반 안정화, 지반 보호 등의 내용도 포함되고 있다.

호주의 경우 국가가 토사재해를 저감하기 위해 호주의 토양기술 전문협회인 Australian Geomechanics Society와의 협력으로 토사재해 저감 및 위험도 측정에 대한 가이드라인을 수립하였다. 호주의 AGS (2000), AGS (2007), CCMA (2012) 등을 검토해본 결과 다음 4가지의 토사재해 저감 기법들을 사용하는 것으로 분석되었다.

첫째, 호주도 미국과 같이 건축 규제를 통해 토사재해 피해를 사전에 예방하고 있다. 토사재해 위험도 및 인명피해 지도를 통해 토사재해 발생 사례와 피해 규모에 따라 절취와 매립이 필요한 지역을 판단하고 건축물 배치 가능 지역을 판단하여 규제를 실시하고 있다.

둘째, 토사재해 저감을 위한 기법으로 재해 위험 대비 방안, 구조적 재해 예방 방법, 비구조적 예방 방법을 제시하고 있다. 먼저 재해 위험 대비 방안으로는 재해 발생 가능성을 감소시키기 위해 재해 원인 및 재해 초기상황을 제어할 수 있는 안정화 방법을 마련하고 모니터링, 경고시스템, 옹벽 설치 등의 요소를 설치하여 재해 피해를 감소시키도록 하고 있다. 구조적 재해 예방 방법으로는 위험도 측정을 통해 불안정한 경사면과 배수시설 주변에 건축을 하지 않도록 하며 오래된 성토면, 가파른 비탈의 하단부 등에서의 건축을 규제하고 있다. 그리고 비구조적 예방 방법으로는 보험 계약을 통해 개인 및 기업의 경제적 피해를 줄이도록 하며 위험성을 평가하기 위해 토사재해와 관련한 충분한 데이터를 구축하려고 노력하고 있다.

셋째, 호주의 AGS (2007)는 미국의 APA (2010)에서 제시한 바와 같이 물리적인 토사재해 피해 저감 시설물 설치 방안을 제시하고 있다. 옹벽의 경우 900mm 이상의 옹벽은 지질공학적으로 설계되어야 하며 지역 정부의 허가를 받도록 규정하고 있다. 또한 옹벽 상단에 무거운 물체의 설치를 금지하며 가벼운 식물 외의 재배도 금지시키고 있다. AGS (2007)는 토사재해 예방을 위해 경사면을 어떻게 계획해야하는지 Fig. 2. 와 같은 예시도면들을 제시하고 있다. 예시도면에서는 먼저 도로·주차 공간의 포장으로 인해 하수가 경사면으로 바로 진입하는 것을 막아주고 있고, 공학적으로 설계된 옹벽이 지반의 무게와 하수의 압력을 견뎌내도록 요구하고 있다. 또한 파이프와 물탱크를 이용하여 하수가 지면에 흡수되지 않도록 하며 근처의 적당한 배수지로 배출시키도록 하고 있다. 건축물의 경우도 최소한의 규모로 건축하며 지붕 또한 유동적인 구조로 설계되도록 요구하고 있는 것을 알 수 있다.

넷째, 호주는 앞선 3가지 기준에서 더하여, 토사재해 위험도를 측정하여 지도화 하는 것을 특히 강조하고 있다. 위험도 지도를 제작하기 위해서는 토사재해 발생 사례에 따라 위험도를 측정해야 하는데, 이는 경사가 가파른 지역에서의 토사재해 발생 여부, 완만한 지역에서의 발생 여부, 절취·매립·옹벽 등이 존재하는 곳에서의 발생여부, 토사재해로 인해 경사가 무너진 사례 여부, 도로면의 암석 추락 여부로 구분되고 있다. 또한 위험도 지도는 토사재해 발생 가능성에 따라 제작되기도 하며, 이는 평균적인 경사지, 35도 이상의 경사지, 20~35도 사이의 경사지, 가파른 경사면이 존재하는 도로·철로, 그리고 벌목으로 인한 경사지로 나뉘어 진다.

캐나다의 경우 미국 및 호주와 같이 규제 강화와 물리적인 토사재해 피해 저감 방안보다는 위험도 측정과 평가 부분을 중시하고 있다. 캐나다의 토사재해 저감을 위한 계획들은 Fannin et al. (2007), Wise et al. (2004), APEGBC (2010), CSA (1997), CSA (2007) 등에 나타나있다. 캐나다는 토사재해를 저감하기 위한 방안을 제시하기 전에 토사재해 위험도를 판단하고 있는 특징을 가지고 있다.

예를 들어 캐나다 서부에 위치해 있는 British Columbia 주의 경우는 산지의 토사재해 위험도를 크게 5단계로 Fig. 3과같이 나누어 구분하고 있다. 산지 하단부에 위치해 있는 1계층은 특별한 토사재해 문제가 없다고 판단되는 지역이고 2계층 또한 토사재해가 발생할 가능성이 매우 낮으나 소규모의 토사가 내려올 수 있는 지역에 속한다. 3계층은 소규모의 불안정성이 존재하지만 토사재해가 발생할 가능성은 낮은 지역이다. 4계층과 5계층은 토사재해가 발생할 가능성이 높은 지역이다. 대체적으로, 고도가 낮은 곳에서의 토사재해 위험도는 낮으나 고도가 높은 곳의 위험도는 매우 높은 것으로 판단되는 지역이다.

이러한 위험도를 판단한 후 토사재해에 관리 방안으로는 다음과 같은 6단계를 제시하고 있다. 1단계는 토사재해 관리 착수이다. 이 단계에서는 관리가 필요한 토사재해 위험 지대를 파악하고 토사재해 관리의 최종 목적을 도출하고 있다. 또한 토지 소유자들과의 회의를 통해 어떠한 종류의 관리가 필요한지 분석하고 위험도를 지도화 한다. 2단계는 예비단계의 분석으로 지형 안전 전문가에 의해서 진행되며 특정 지형에 대한 지도, 산림자원, 도로 설계 상태, 토사재해 사례 등을 고려하여 위험도가 높은 지역을 분석하고 있다. 3단계는 심층적인 토사재해의 발생 가능성과 원인을 분석하는 단계이다. 이 과정에서는 토사재해가 발생할 확률, 이동 경로, 지반 상태, 토사재해 사례 등을 평가하고 발생 시 피해를 입을 수 있는 지역의 건축물들을 검토한다. 4단계에서는 현재의 토사재해 대응 관련 계획이 발생 가능한 토사재해에 어느 정도 적용될 수 있는지에 대한 위험도를 평가하게 된다. 기존 계획이 한계점을 보일 경우, 과거의 사례와 해결방법들을 통해 새로운 방안을 도출해야 한다고 제시되고 있다. 4단계에서 나타나게 되는 위험도 평가의 결과로는 Table 1. 의 5가지 중 한 가지로 구분되어 도출된다.

마지막 5단계에서는 4단계에서 도출된 위험도를 분석하여 제어 방안을 제시한다. 토사재해 위험도가 높은 지역일 경우 개발을 금지하고 피해 저감 방안을 제시하며 저감 시설을 설치하여 재해 피해 발생 가능성을 낮추는 방안을 제시하고 있다. 마지막 6단계에서는 토사재해가 제어된 후 잔해들을 관리하고 지속적으로 감시하는 모니터링 방안을 제시하고 있다.

홍콩은 1990년대에 세계에서 산사태 및 토사재해가 가장 자주 발생했던 지역 중 한 곳이며 현재는 다양한 연구를 통해 토사재해를 예방하고 피해를 저감시키려는 노력을 하고 있다. 홍콩의 토사재해 관련계획들은 GEO (2000), GEO (2003), Lo (2000)를 통해 검토되었다. 홍콩의 경우 다른 나라들과 달리 홍콩 사면 전문기관인 CEDD (Civil Engineering and Development Department)와 부속기관인 GEO (Geotechnical Engineering Office)가 토사재해 전문 관리 기관으로 지정되어 산사태 피해 저감 정책을 수행하고 있으며 이러한 노력을 통해 토사재해 발생률이 1990년대에 비해 현저히 감소되고 있다는 결과를 보여주고 있다. 그러한 성과와 관련하여 GEO는 홍콩을 16개 지구로 분할하여 사면을 관리하고 성토사면, 자연사면, 옹벽 등의 구조물을 관리하고 있으며, 신규 택지 개발지역, 정부·개인 소유의 사면 등을 관리·개선하는 작업을 수행하고 있다. 또한 토사재해 위험지역 거주민에 대한 이주 정책을 실시하고 사면 방재에 대한 지속적인 교육을 진행하여 토사재해 피해를 사전에 예방하고 있다.

홍콩의 경우는 다른 해외 사례들과 달리 토사재해를 예방하는 방법으로 사면 안정화를 제시하고 있다. GEO와 CEDD는 홍콩 경사면 안정화의 목표를 다음과 같은 7가지로 제시하고 있다.

첫째, 사면 안정화 기술 수준 및 관리체계 기준을 향상시키고 규제하고 있다. 이는 대형 토사재해의 원인들을 분석하여 사면 안전 시스템을 지속적으로 향상시키고 자연 지형 불안전성에 대한 연구를 지속적으로 시행하는 방법을 통해 수행된다. 또한 건물과 사회기반시설을 만드는데 필요한 지질학적 계획을 수립하고 사면 안전 기준을 시민들에게 공개함으로써 전체적인 기술과 관리체계를 향상시키고 있다.

둘째, 새로운 사면의 안정성 확보이다. 이는 새로운 사면의 설계를 검토하고 건축양식을 검사하며 사면에 적합한 토지 이용 계획을 적용하는 것으로 이루어지며 토사재해 피해를 장기적으로 저감시키는 관리 방안에 포함된다.

셋째, 위험하다고 판단되는 인공사면의 안정성을 확보하는 것이다. 홍콩은 사면의 위험도를 파악하고 안정성을 확보하기 위해 1976년에 LPMP (Landslip Prevention and Mitigation Programme)이라는 프로그램을 통해 인공사면에 적용 시키며 안정성을 향상시키고 있다. LPMP 프로그램은 2010년에 마무리 되었고, 결과적으로 1976년에 비해 25%에 달하는 토사재해 발생 위험도를 감소시켰다. 이후 GEO는 토사재해 위험도를 장기적으로 감소시키기 위하여 보다 개선된 프로그램인 LPMitP (Landslide Prevention and Mitigation Programme)를 출범시켰다.

넷째, 인공사면의 지속적인 물리적 유지관리이다. GEO는 홍콩에 존재하는 약 57,000개의 경사면에 대한 정보를 지속적으로 업데이트하고 있으며 인공사면을 지질 공학적 기준에 맞게 유지하도록 관리하고 있다. 또한 사면의 안정성에 영향을 주는 배수로 등을 지속적으로 관리하여 토사재해의 발생 가능성을 낮추고자 노력하고 있다.

다섯째, 경사면 안전에 대한 토지 소유자의 책임 부여이다. 이는 경사면이 포함되는 토지의 소유자가 GEO가 제공하는 안정성 기준에 부합하는 사면 관리를 지속적으로 할 수 있도록 규제하는 특징을 보이고 있다

여섯째, 시민들의 토사재해 위험성에 대한 인식 향상이다. 이는 공공 교육 캠페인, 정보 서비스 등을 시행하여 사면 안전에 대한 중요성을 시민들이 인지할 수 있도록 하며 토사재해 발생 가능성이 높은 지역을 파악하고 경고 및 긴급 상황 서비스를 향상시키는 것을 통해 이루어진다.

마지막으로는 사면의 미적 요소 향상이다. 경사면의 녹지화 기술과 미적 요소를 향상시키고 경사면이 포함되는 토지의 소유자들에게 이러한 사항을 요구하는 것이다.

현재 홍콩은 2010년에 마무리된 LPMP와 새로 출범한 LPMitP를 통해 매년 650만 홍콩 달러를 투입하며 토사재해 피해를 예방하고 저감시키려는 노력을 하고 있다. 결과적으로 2000년대 이후 홍콩의 토사재해 피해는 상당 수 감소했으며 많은 해외 선진국들 또한 홍콩의 사례들을 검토하고 자국에 적용하고 있는 실정이다.

미국, 호주, 캐나다 및 홍콩에서 토사재해 저감을 위한 정책 및 12개 사례들을 검토해 본 결과 미국 및 호주는 규제강화 및 물리적인 토사재해 피해저감방안을 강조한 반면, 캐나다는 위험도 측정과 평가부분을 강조하고 있다. 홍콩은 토사재해 예방을 위한 사면 안정화 노력을 지곳적인 정책으로 추진하고 있다. 그리고 도출된 기법에 대한 요약은 Table 2.와 같이 정리되고 있다. 저감요소는 ‘토지이용, 사면처리 구조물, 단지 내 공공 시설물, 건축물 및 거버넌스’ 항목으로 구분할 수 있었다. 다섯 가지 항목별로 토사재해 저감을 위한 세부적인 계획기법 중 가장 많은 사례들에서 나타나고 있는 것은 10개 이상의 사례에서 나타나고 있는 토사물 차단 구조물 및 시설물, 그리고 건축물 배치가 있었고, 5개 이상의 사례에 포함되고 있는 요소는 재해 단계에 따른 용도 및 시설 제한, 위험도 측정 및 매핑, 사면처리 방법이 있었다. 5개 미만의 사례에 포함되고 있는 요소는 토사물 유도 및 저류 시설, 물 순환 및 배수 시스템, 건축 구조 및 재료, 교육 시설 및 프로그램 및 정보제공이 계획기법으로 활용되고 있음을 알 수 있었다.

토지이용 항목과 관련한 세부기법으로는 ‘재해단계에 따른 용도 및 시설 제한, 토사재해 지역의 개발을 위한 기법 적용, 토사재해 위험지역 보호를 위한 정부 지원 및 규제’가 선정되었다. 해외 사례 검토 결과 토사재해 위험지역의 지도화와 등급화를 통해 각 지역에 적합한 토지이용 및 개발 규제가 시행되고 있으며 사면 지역을 보호하면서 동시에 해당 지역의 활성화를 도모할 수 있는 개발방식을 적용하고 있다. 이러한 사례를 바탕으로 경사면의 단계에 따라 ‘재해취약지구, 재해저감 성능 강화 시 개발 가능지구, 개발 가능지구’ 로 구분하여 개발 규제 기준이 선정되었다. 또한 토사재해 지역의 개발을 위한 기법으로 결합개발제도와 클러스터개발 기법이 도출되었으며 토사재해 위험지역 보호를 위한 정부 지원 및 규제로는 인센티브 조닝, 퍼포먼스 조닝, 산사태 저감요소와 대지분할규제 결합, 공개 매입이 도출되었다. 특히 토지이용 항목의 경우 토사재해 저감을 위한 유일한 비물리적 방안으로써, 정부의 지원 및 관리가 적극적으로 필요한 항목인 것으로 판단된다.

사면처리 구조물은 토사재해가 발생하는 근원지의 안정화를 도모하는 항목으로써 ‘토사물 차단 구조물 및 시설물, 사면처리방법, 사면 배수시설’로 구분되었다. 토사물 차단 구조물 및 시설물의 세부 기법으로는 절토사면 처리, 낙석 방지망 등이 포함되는 사면 재해 보호 및 보강시설, 옹벽과 축대가 해당되는 토사 방지시설, 절개지 및 경사지 배수처리 시설, 사방시설 설치가 도출되었고, 사면처리 기법으로는 절개지 및 급경사지 처리, 등고선 처리, 인공사면 표면처리, 구릉지에서의 건축물 배치 방향이 도출되었다. 마지막으로 사면 배수시설의 세부 기법으로는 사면 및 사면재해피해 우려지역의 배수로시설 설치가 도출되었다. 토사물 차단 구조물은 토석류로 인한 물리적인 피해를 방지할 수 있고 배수로시설 설치는 우수를 효율적으로 순환시키며 토사재해 발생 가능성을 낮출 수 있을 것으로 기대된다.

공공시설은 토사재해 발생 시 주민들이 대피할 수 있는 시설과 토사재해 피해를 저감시켜줄 수 있는 시설로 해외 사례 검토 결과 사용되고 있다. 따라서 공원, 학교, 운동장, 보행로 등과 같은 공공시설을 토사재해 저감 시설과 연계하여 조성하는 방안이 필요하였고, 이를 ‘토사물 유도 및 저류시설, 응급 대응활동 중심지, 단지 내 물순환 시스템’ 으로 구분하였다. 토사물 유도 및 저류 시설로는 우수 및 토사를 생활권 외부로 유도시킬 수 있는 시설을 배치하고 지반고가 낮은 지역의 경우 공원, 놀이터를 이용하여 홍수 시에 저류지로 활용하는 기법이 도출되었다. 또한 상습적으로 토사재해 피해가 발생하는 상류지역에 저류지를 조성하고 침사지 및 여수로 형태에 따른 침사지 둑의 높이를 선정함으로써 토사재해 상습지역의 피해를 줄이고자 하였다.

응급 대응활동 중심지에 해당하는 기법으로는 공원, 녹지, 운동장, 놀이터, 교통망 등의 공공시설을 이용하여 재해 발생 시에 방재축, 방재거점으로 활용하고 피해복구를 신속하게 대응할 수 있는 곳에 재난종합의료시설, 소방시설, 대피시설 등을 배치하는 기법 도출되었다.

마지막으로 단지 내 물순환 시스템에서는 환경개선의 효과가 큰 물순환 방식을 사용하고 자연배수 시스템을 적용하며 조경공간, 건축물, 주차장 및 도로 공간에 저영향 개발(Low Impact Development) 시설을 조성하는 기법이 도출되었다.

토사재해를 대비한 건축물 항목에서의 기법으로는 건축물 배치, 저지대 및 구릉지의 건축, 필로티, 건축물 구조 및 재료, 차단벽, 대피동선으로 구분하여 도출되었다.

먼저 건축물의 배치는 사면과의 이격거리를 고려하는 방법, 구릉지에서 원형을 보전하고 절성토를 최소화 하는 건축 방법, 재해취약지구의 경우 건축물의 위치, 높이, 방향, 층별 용도 배치 등의 정책적 기준을 마련하는 것, 옹벽, 급경사지 등과 인접한 곳의 건축물 용도를 제한하는 것, 그리고 침수예상 지역의 배수시설을 마련하는 것으로 정리되었다.

특히 건물 1층은 기둥만으로 지탱하게 하여 지상에 빈 공간을 제공하는 것이 특징인 필로티 (Pilotis)는 토사재해와 홍수피해를 저감할 수 있는 건축물 구조로써 토사재해가 발생하더라도 주거지역에 직접적인 피해가 가지 않는다는 장점을 가지고 있다. 따라서 토사재해 위험지역에 건설되는 다가구 및 다세대 아파트의 경우 필로티 형식을 이용하여 건축하는 방안이 기법으로 제시되었다.

건축 구조 및 재료는 토사재해 피해를 견뎌낼 수 있도록 건축물의 구조와 재료 기준을 강화하고 노후화된 주택의 구조를 개량하며 정기적으로 건축물의 안전을 확인하며 상가와 주택지역 주변에 차단벽과 차수판을 설치하여 토사재해와 홍수피해를 저감하는 기법으로 도출되었다.

마지막으로 토사재해가 발생했을 경우 주민들이 신속히 대피할 수 있도록 접근로, 차량진입 차단 시설물 등을 설치하고 위치기반서비스를 적용한 대피동선 계획이 필요하다고 판단되었다. 또한 대지 안의 피난에 필요한 통로 너비 기준을 마련하고 대피공간으로 활용되는 공원 녹지공간의 안정성 또한 주기적으로 검토하는 기법이 도출되었다.

토지이용적 측면에서는 토사재해 위험도에 따라 지구를 토사재해취약지구, 재해 저감 성능 강화 시 개발가능지구, 개발가능지구로 분류하여 토지 이용 및 시설을 배치하도록 한다.

먼저 토사재해취약지구는 재해 발생 시 주민과 지역에 직접적인 피해 영향이 예상되는 지구로써 사면의 경사가 30도 이상이고 높이가 5m 이상인 구역과 급경사지 상단에서 수평의 거리가 10m 이내의 구역을 정의하였다. 토사재해취약지구에서는 토지이용관리 전략, 입지 규제, 건축 기준 규제 등 적극적인 재해 저감 대책 수립을 하도록 한다. 재해 피해를 최소화하기 위해서는 병원, 주민센터, 학교와 같은 공공시설 및 기반시설의 개발을 허용하지 않도록 하며 공원, 녹지, 운동장, 주차장 등 잠재적으로 토사재해 발생 시 토사를 저장할 수 있는 기능을 담당하고 상대적으로 이용밀도가 낮은 용도를 가진 시설을 배치하도록 한다.

재해 저감 성능 강화 시 개발가능지구는 건축물의 붕괴 또는 토사물의 침입으로 인해 주민과 지역에 피해가 예상되는 지구이다. 이 지구에서는 위험도를 측정하고 최약성 평가를 시행하여 결과에 따라 부분적으로 개발을 허용하도록 하며 방재시설의 성능 강화 및 건축을 필수로 한다.

개발 가능지구는 토사재해의 영향을 받지 않는 안전한 지구로써 규제 없이 개발이 가능하다. 하지만 효과적인 재해 대응을 위해 경찰서, 소방서, 방재 센터, 의료시설, 대피시설 등을 배치하도록 한다. 지구를 토사재해취약지구, 재해 저감 성능 강화 시 개발가능지구, 개발가능지구로 분류한 그림은 다음 Fig. 5. 와 같다.